房地產市場由熱轉冷，政府的調控政策迅速轉向，取消原“一房一價”制度，代之以“購房款補貼”

【《財經網》專稿/記者 宮靖】在成都、西安、常州等城市之后，南京市政府也推出了20條“救市”新政，托舉當?shù)胤康禺a市場。最引注目的是，該市執(zhí)行了一年多的“一房一價”政策被宣布取消。
　　9月27日，南京市政府召開新聞發(fā)布會，公布《關于保持房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》（下稱《意見》）。該意見三項內容引人關注，其一是從2008年10月1日起一年內，南京購房者可享受一定的購房款補貼；其二是在一定情況下，開發(fā)商土地出讓金和部分規(guī)費可以緩繳；其三是取消備受購房者擁護、開發(fā)商指責的“一房一價”制度。
　　購房款補貼是指，意見第四條規(guī)定，在一年內，凡購買90平方米以下商品住房（含二手住房）的，給予房款總額1%的補貼；凡購買90—144平方米以下商品住房（含二手住房）的，給予房款總額0.5%的補貼。補貼按現(xiàn)行財政體制分擔，在辦理產權證時發(fā)放。
　　此外，南京還在商品房轉讓免征營業(yè)稅的時間界定、第二套住房認定、賣舊買新時個稅征收、公積金貸款規(guī)模等方面，作了有利于購房者的微調。
　　南京蘇鼎房地產研究所所長宋堅認為，南京市政府作為地方政府，沒有權限降低國家規(guī)定的購房契稅，但這種直補購房者的政策，事實上是變相的降低契稅。在對購房者讓利方面，南京市政府可以說用足了權力的上限。
　　本次意見顯然對緩減開發(fā)商資金壓力方面著力更重。首先規(guī)定，特殊原因下，開發(fā)商拿地后，開、竣工時間可適當順延，并可根據建設規(guī)模、進度等延緩繳納土地出讓金。
　　宋堅認為，此舉對緩減房地產開發(fā)商資金壓力關系最為重大。雖說政府對特殊原因解釋為“因政府方面的原因”，每塊緩交地都要“一事一議”，但即有嚴苛的制度終于開閘，未來能否緩交全在政府掌握之下。而緩交此筆費用等于政府向開發(fā)商提供了大量無息貸款。
　　此外，涉及開發(fā)商的基礎設施費、人防費、樓盤銷售納稅、聯(lián)合開發(fā)地塊相關規(guī)費等，均可以適當“緩交”。相關專家分析認為，以20萬平方米樓盤為例，這些措施均等于政府再向開發(fā)商提供數(shù)額近億，為期數(shù)月甚至半年以上的無息貸款。
　　業(yè)內專家指出，去年底以來，南京土地市場低迷，土地底價成交甚至流拍成為常事。而以2007年為例，土地收入占南京市政府財政收入的40%，這些收入主要用來南京市的城建尤其是交通建設，例如京滬高鐵南京站、南京地鐵一號線延長、二號線等。土地市場的低迷帶給地方政府的財政壓力非常大。
　　一個相關的事實是，就在南京市研究出臺此政策期間的9月23日，南京市國土局掛牌出讓12幅土地，最終九幅底價成交，兩幅流拍，只有一幅溢價。
　　意見中最受地產界關注的是“一房一價”政策的取消。
　　2007年4月，南京市成為全國房價暴漲的典型，曾出現(xiàn)一個小時內瘋漲2000元/米的事例。之后，南京市政府出臺“一房一價”政策，即由政府用行政力量的強力干預房價，具體房價確定原則為物價部門在開發(fā)商拿地成本、建工成本、相關規(guī)費等成本基礎上，再加上8%左右的開發(fā)商利潤，即為新盤房價，開發(fā)商上浮幅度不得超過5%。根據樓層等具體因素，物價部門事實上為每套新房都定出了具體的價格。
　　此政策執(zhí)行一年多來，南京房價終被剎住，只上漲約9%，但同期北京、上海、廣州、深圳等處漲幅遠超南京，有的地方達30%以上。南京的購房者受惠于此政策，但開發(fā)商卻一致反對，認為其違反價格由市場決定原理。
　　但隨2008年隨著全國房市的“大盤”下跌，全國僅南京市執(zhí)行的“一房一價”出現(xiàn)尷尬，開發(fā)商的大舉降價使此政策形同虛設。但更讓當?shù)卣y堪的是，被“一房一價”剎住的南京房價，一旦隨“大盤”出現(xiàn)同樣深度的跌幅，那么南京的房地產問題將比其他城市嚴重得多。即上海房價出現(xiàn)30%跌幅，實際僅為2007年年初水平，而南京要有30%跌幅，則退回2006年年初。
　　據測算，南京房市最多只能承受10%跌幅，否則將出現(xiàn)大批地產商破產，以及銀行呆壞賬問題。
　　在此次新聞發(fā)布會上，南京市房產局副局長郭宏定說：“今年南京房地產市場不景氣，到了要調整（政策）的時候，這個不用回避?！?BR>　　在南京市政府發(fā)布的新聞通稿中，當?shù)卣J為，2008年以來，由于國內國際發(fā)展形勢的變化，以及房地產行業(yè)本身的調整，南京市出現(xiàn)了商品房成交量下降、新開工面積下降、房地產價格小幅波動、涉房社會問題顯現(xiàn)等新變化。
　　當?shù)卣J為，如不采取及時必要調控措施，房價一旦大落，可能出現(xiàn)經濟負增長、大量失業(yè)、爛尾樓和金融風險等。
　　據《財經》了解，當?shù)亻_發(fā)商普遍對新政表示歡迎，而購房者的心態(tài)復雜，他們歡迎政策中的實惠部分，但擔心開發(fā)商將很快收回他們已推出的優(yōu)惠政策，甚至房價會掉頭向上。相關專家認為，政策效果尚需市場檢驗。