房地產(chǎn)市場由熱轉(zhuǎn)冷，政府的調(diào)控政策迅速轉(zhuǎn)向，取消原“一房一價(jià)”制度，代之以“購房款補(bǔ)貼”

【《財(cái)經(jīng)網(wǎng)》專稿/記者 宮靖】在成都、西安、常州等城市之后，南京市政府也推出了20條“救市”新政，托舉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場。最引注目的是，該市執(zhí)行了一年多的“一房一價(jià)”政策被宣布取消。
　　9月27日，南京市政府召開新聞發(fā)布會(huì)，公布《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》（下稱《意見》）。該意見三項(xiàng)內(nèi)容引人關(guān)注，其一是從2008年10月1日起一年內(nèi)，南京購房者可享受一定的購房款補(bǔ)貼；其二是在一定情況下，開發(fā)商土地出讓金和部分規(guī)費(fèi)可以緩繳；其三是取消備受購房者擁護(hù)、開發(fā)商指責(zé)的“一房一價(jià)”制度。
　　購房款補(bǔ)貼是指，意見第四條規(guī)定，在一年內(nèi)，凡購買90平方米以下商品住房（含二手住房）的，給予房款總額1%的補(bǔ)貼；凡購買90—144平方米以下商品住房（含二手住房）的，給予房款總額0.5%的補(bǔ)貼。補(bǔ)貼按現(xiàn)行財(cái)政體制分擔(dān)，在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)發(fā)放。
　　此外，南京還在商品房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的時(shí)間界定、第二套住房認(rèn)定、賣舊買新時(shí)個(gè)稅征收、公積金貸款規(guī)模等方面，作了有利于購房者的微調(diào)。
　　南京蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長宋堅(jiān)認(rèn)為，南京市政府作為地方政府，沒有權(quán)限降低國家規(guī)定的購房契稅，但這種直補(bǔ)購房者的政策，事實(shí)上是變相的降低契稅。在對購房者讓利方面，南京市政府可以說用足了權(quán)力的上限。
　　本次意見顯然對緩減開發(fā)商資金壓力方面著力更重。首先規(guī)定，特殊原因下，開發(fā)商拿地后，開、竣工時(shí)間可適當(dāng)順延，并可根據(jù)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度等延緩繳納土地出讓金。
　　宋堅(jiān)認(rèn)為，此舉對緩減房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力關(guān)系最為重大。雖說政府對特殊原因解釋為“因政府方面的原因”，每塊緩交地都要“一事一議”，但即有嚴(yán)苛的制度終于開閘，未來能否緩交全在政府掌握之下。而緩交此筆費(fèi)用等于政府向開發(fā)商提供了大量無息貸款。
　　此外，涉及開發(fā)商的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、人防費(fèi)、樓盤銷售納稅、聯(lián)合開發(fā)地塊相關(guān)規(guī)費(fèi)等，均可以適當(dāng)“緩交”。相關(guān)專家分析認(rèn)為，以20萬平方米樓盤為例，這些措施均等于政府再向開發(fā)商提供數(shù)額近億，為期數(shù)月甚至半年以上的無息貸款。
　　業(yè)內(nèi)專家指出，去年底以來，南京土地市場低迷，土地底價(jià)成交甚至流拍成為常事。而以2007年為例，土地收入占南京市政府財(cái)政收入的40%，這些收入主要用來南京市的城建尤其是交通建設(shè)，例如京滬高鐵南京站、南京地鐵一號線延長、二號線等。土地市場的低迷帶給地方政府的財(cái)政壓力非常大。
　　一個(gè)相關(guān)的事實(shí)是，就在南京市研究出臺此政策期間的9月23日，南京市國土局掛牌出讓12幅土地，最終九幅底價(jià)成交，兩幅流拍，只有一幅溢價(jià)。
　　意見中最受地產(chǎn)界關(guān)注的是“一房一價(jià)”政策的取消。
　　2007年4月，南京市成為全國房價(jià)暴漲的典型，曾出現(xiàn)一個(gè)小時(shí)內(nèi)瘋漲2000元/米的事例。之后，南京市政府出臺“一房一價(jià)”政策，即由政府用行政力量的強(qiáng)力干預(yù)房價(jià)，具體房價(jià)確定原則為物價(jià)部門在開發(fā)商拿地成本、建工成本、相關(guān)規(guī)費(fèi)等成本基礎(chǔ)上，再加上8%左右的開發(fā)商利潤，即為新盤房價(jià)，開發(fā)商上浮幅度不得超過5%。根據(jù)樓層等具體因素，物價(jià)部門事實(shí)上為每套新房都定出了具體的價(jià)格。
　　此政策執(zhí)行一年多來，南京房價(jià)終被剎住，只上漲約9%，但同期北京、上海、廣州、深圳等處漲幅遠(yuǎn)超南京，有的地方達(dá)30%以上。南京的購房者受惠于此政策，但開發(fā)商卻一致反對，認(rèn)為其違反價(jià)格由市場決定原理。
　　但隨2008年隨著全國房市的“大盤”下跌，全國僅南京市執(zhí)行的“一房一價(jià)”出現(xiàn)尷尬，開發(fā)商的大舉降價(jià)使此政策形同虛設(shè)。但更讓當(dāng)?shù)卣y堪的是，被“一房一價(jià)”剎住的南京房價(jià)，一旦隨“大盤”出現(xiàn)同樣深度的跌幅，那么南京的房地產(chǎn)問題將比其他城市嚴(yán)重得多。即上海房價(jià)出現(xiàn)30%跌幅，實(shí)際僅為2007年年初水平，而南京要有30%跌幅，則退回2006年年初。
　　據(jù)測算，南京房市最多只能承受10%跌幅，否則將出現(xiàn)大批地產(chǎn)商破產(chǎn)，以及銀行呆壞賬問題。
　　在此次新聞發(fā)布會(huì)上，南京市房產(chǎn)局副局長郭宏定說：“今年南京房地產(chǎn)市場不景氣，到了要調(diào)整（政策）的時(shí)候，這個(gè)不用回避?！?BR>　　在南京市政府發(fā)布的新聞通稿中，當(dāng)?shù)卣J(rèn)為，2008年以來，由于國內(nèi)國際發(fā)展形勢的變化，以及房地產(chǎn)行業(yè)本身的調(diào)整，南京市出現(xiàn)了商品房成交量下降、新開工面積下降、房地產(chǎn)價(jià)格小幅波動(dòng)、涉房社會(huì)問題顯現(xiàn)等新變化。
　　當(dāng)?shù)卣J(rèn)為，如不采取及時(shí)必要調(diào)控措施，房價(jià)一旦大落，可能出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)負(fù)增長、大量失業(yè)、爛尾樓和金融風(fēng)險(xiǎn)等。
　　據(jù)《財(cái)經(jīng)》了解，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商普遍對新政表示歡迎，而購房者的心態(tài)復(fù)雜，他們歡迎政策中的實(shí)惠部分，但擔(dān)心開發(fā)商將很快收回他們已推出的優(yōu)惠政策，甚至房價(jià)會(huì)掉頭向上。相關(guān)專家認(rèn)為，政策效果尚需市場檢驗(yàn)。