盡管相關資料顯示，就在剛剛過去的6月份第四周，中國房地產呈現(xiàn)出銷售均價走低但交易量上升的局面，然而在接連出臺的房地產市場緊縮政策以及諸多不確定因素的作用下，銀行業(yè)所面臨的房地產信貸風險仍是備受關注的話題。

　　高盛高華證券近日發(fā)布研報認為，房地產緊縮政策導致房地產交易量大幅下滑趨勢，可能對房價、開發(fā)商現(xiàn)金流和資本開支形成壓力。而長于預期的政策調控周期和房產稅的潛在出臺是需關注的主要風險。東亞銀行首席經濟學家鄧世安昨日對南都記者表示，對于銀行來說，相對于地方融資平臺貸款，由于缺乏國家的照應，開發(fā)商此前過度借貸帶來的風險猶甚。

　　而對中國銀行業(yè)的估值重估，高華證券稱，仍需耐心等待以下三個不確定因素的消退：中國銀行業(yè)再融資，對地方政府融資平臺貸款所計提的撥備以及中國宏觀政策緊縮前景。

　　房地產貸款質量堪憂？

　　為抑制房價，監(jiān)管機構接連出臺大量有關房地產市場的緊縮政策。除了要求嚴格執(zhí)行二套房貸利率是基準利率的110%等現(xiàn)有政策以外，監(jiān)管機構還規(guī)定購買建筑面積在90平方米以上的首套住房，貸款最低首付比例從之前的20%上調至30%。購買第二套住房的貸款最低首付比例從之前的40%上調至50%。對二套房的認定標準更為嚴格，在認定時以家庭為單位，而且既“認房”又“認貸”。

　　近期的房地產政策會對房地產貸款質量產生怎樣的影響？高華證券認為，最近房地產緊縮政策導致房地產交易量大幅下滑，這一趨勢可能對房價、開發(fā)商現(xiàn)金流和資本開支形成壓力。鄧世安昨日則對南都記者表示，房地產公司此前過度借貸帶來的風險較地方融資平臺貸款為甚。

　　“當前，我國銀行業(yè)正面臨七大風險，其中最為嚴重的風險是商業(yè)銀行的房地產信貸風險。”中國社會科學院金融研究所研究員易憲容稱，“之所以這么講，是因為據銀監(jiān)會的最新年報指出，截至2009年末，我國房地產貸款余額為7.33萬億元，同比增速達38.1%。其中，個人住房按揭貸款業(yè)務中的不審慎行為可能會加劇房貸風險，或導致現(xiàn)房地產開發(fā)貸款的信用風險上升，加上地方融資平臺貸款也隱藏較大風險，這些現(xiàn)象預示了我國銀行業(yè)已面臨較大的房地產信貸風險?！?BR>
　　在高華證券分析師徐然、馬寧看來，未來3-4個季度開發(fā)商貸款的風險仍是可控的。原因是與2008年相比，多數(shù)開發(fā)商現(xiàn)金狀況較好且杠桿較低；而開發(fā)商經驗更加豐富，可能會靈活控制開發(fā)進度；此前總體市場流動性相對較高；擔保貸款占比比2007年底有明顯提高，表明銀行對放貸更為謹慎。

　　而下列緩沖因素的存在也沖抵了按揭貸款的風險：貸款標準審慎，嚴格實行最低首付比例要求和債務收入比限制；消費者杠桿較低，按揭貸款余額占個人存款的18%；鑒于中國收入增長較快，使過熱城市承受比率恢復至歷史平均水平所需的房價跌幅8%-36%仍在可控范圍內，系統(tǒng)性風險較小。

　　房貸風險的三個不確定因素

　　高華證券認為，如果中國的宏觀經濟增速沒有顯著放緩，潛在的房地產價格疲軟走勢對房貸信貸風險的不利影響應仍是可控的。

　　值得注意的是，一些主要城市(例如北京和杭州)的承受比率高于2007年的上次市場峰值，并顯著高于歷史平均水平以及從在幾個過熱城市(例如北京)中，當前房地產政策較2008年更加嚴厲來看，當前的情況比2008年房地產市場低迷期更加嚴峻。

　　但從積極方面看，與上個周期比較，本周期有幾個有利因素可以緩解房貸風險。首先，與2007年數(shù)次加息(5次上調長期利率，導致房貸基準利率上升99個基點)導致現(xiàn)有房貸月供大幅增加的情況不同，2010年目前為止一直沒有加息，因而現(xiàn)有房貸的月供不會改變。

　　其次，房價承受能力較差城市的住房銷售占全國住房銷售總額的比重在近幾年一直在下降，已經降至20%-23%左右。在房價上漲期間，過熱城市發(fā)放的房貸約占房貸總額的4%(不足銀行貸款總額的1%)。因此在房價快速下跌期間，這些房貸面臨更大的風險，但不構成系統(tǒng)性問題。

　　針對目前房地產貸款的主要風險，高華證券分析稱，長于預期的政策調控周期和房產稅的潛在出臺需要關注。盡管開發(fā)商的現(xiàn)金狀況較好，但由于長期負債高于2008年水平，如果未來12個月現(xiàn)金流面臨顯著壓力，開發(fā)商可能仍會出現(xiàn)現(xiàn)金緊張狀況。

　　而對中國銀行業(yè)的估值重估，高華證券認為仍需耐心等待以下三個不確定因素的消退，它們分別是：中國銀行業(yè)再融資，對地方政府融資平臺貸款所計提的撥備以及中國宏觀政策緊縮前景。

　　地方融資平臺貸款

　　風險仍可控？

　　對中國商業(yè)房地產市場相關潛在不良貸款風險引發(fā)投資者的擔憂，部分來源于媒體報道的較高空置率。來自房地產行業(yè)相關研究及咨詢公司的數(shù)據顯示，北京2009年寫字樓的空置率估計為18%-50%。

　　由于總體數(shù)據的缺乏導致行業(yè)的低透明度，事實究竟如何仍無法確切得知。但高華證券認為與更成熟的市場比較時，由于很多舊建筑可能沒有進入租賃市場，也許被排除在空置率的計算內，以及新建筑需要時間提高出租率，計算空置率的樣本可能產生一定程度的數(shù)據失真。

　　高華證券分析師徐然、馬寧分析稱“從中國銀行業(yè)所面臨的風險看，它們直接面臨的商業(yè)房地產開發(fā)風險相對較低，因為2009年中國商業(yè)房地產投資僅占房地產投資總額的12%左右。由于房地產貸款約占中國銀行業(yè)貸款總額的8%，商業(yè)房地產開發(fā)貸款可能僅占中國銀行業(yè)貸款總額的很小一部分?！倍嘣娜谫Y模式使銀行貸款的比重有限，以及按揭比率要求(50%-60%)高于住宅項目。關于地方融資平臺貸款，2010年稅收增長較高和土地銷售支付滯后可能將抵消地方政府的短期現(xiàn)金流風險。

與2008年比較，2009年地方基建融資平臺貸款猛增間接提高了中國銀行業(yè)受房地產市場的影響程度。售地收入已經成為地方政府收入的一個重要來源，而且在這些貸款中，有很大一部分是以土地做抵押。地方政府融資平臺(LG P)貸款將因此受到怎樣影響？與其商貸款風險的觀點相似，高華證券認為2010年LG P貸款風險是可控的。不過，如果在2011年底前房地產交易額持續(xù)疲軟，地方政府可能在2011年面臨更嚴重的現(xiàn)金流問題。