盡管相關(guān)資料顯示，就在剛剛過去的6月份第四周，中國房地產(chǎn)呈現(xiàn)出銷售均價(jià)走低但交易量上升的局面，然而在接連出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)緊縮政策以及諸多不確定因素的作用下，銀行業(yè)所面臨的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)仍是備受關(guān)注的話題。

　　高盛高華證券近日發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，房地產(chǎn)緊縮政策導(dǎo)致房地產(chǎn)交易量大幅下滑趨勢(shì)，可能對(duì)房?jī)r(jià)、開發(fā)商現(xiàn)金流和資本開支形成壓力。而長(zhǎng)于預(yù)期的政策調(diào)控周期和房產(chǎn)稅的潛在出臺(tái)是需關(guān)注的主要風(fēng)險(xiǎn)。東亞銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧世安昨日對(duì)南都記者表示，對(duì)于銀行來說，相對(duì)于地方融資平臺(tái)貸款，由于缺乏國家的照應(yīng)，開發(fā)商此前過度借貸帶來的風(fēng)險(xiǎn)猶甚。

　　而對(duì)中國銀行業(yè)的估值重估，高華證券稱，仍需耐心等待以下三個(gè)不確定因素的消退：中國銀行業(yè)再融資，對(duì)地方政府融資平臺(tái)貸款所計(jì)提的撥備以及中國宏觀政策緊縮前景。

　　房地產(chǎn)貸款質(zhì)量堪憂？

　　為抑制房?jī)r(jià)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)接連出臺(tái)大量有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊縮政策。除了要求嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸利率是基準(zhǔn)利率的110%等現(xiàn)有政策以外，監(jiān)管機(jī)構(gòu)還規(guī)定購買建筑面積在90平方米以上的首套住房，貸款最低首付比例從之前的20%上調(diào)至30%。購買第二套住房的貸款最低首付比例從之前的40%上調(diào)至50%。對(duì)二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)更為嚴(yán)格，在認(rèn)定時(shí)以家庭為單位，而且既“認(rèn)房”又“認(rèn)貸”。

　　近期的房地產(chǎn)政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)貸款質(zhì)量產(chǎn)生怎樣的影響？高華證券認(rèn)為，最近房地產(chǎn)緊縮政策導(dǎo)致房地產(chǎn)交易量大幅下滑，這一趨勢(shì)可能對(duì)房?jī)r(jià)、開發(fā)商現(xiàn)金流和資本開支形成壓力。鄧世安昨日則對(duì)南都記者表示，房地產(chǎn)公司此前過度借貸帶來的風(fēng)險(xiǎn)較地方融資平臺(tái)貸款為甚。

　　“當(dāng)前，我國銀行業(yè)正面臨七大風(fēng)險(xiǎn)，其中最為嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)?！敝袊鐣?huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容稱，“之所以這么講，是因?yàn)閾?jù)銀監(jiān)會(huì)的最新年報(bào)指出，截至2009年末，我國房地產(chǎn)貸款余額為7.33萬億元，同比增速達(dá)38.1%。其中，個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的不審慎行為可能會(huì)加劇房貸風(fēng)險(xiǎn)，或?qū)е卢F(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)上升，加上地方融資平臺(tái)貸款也隱藏較大風(fēng)險(xiǎn)，這些現(xiàn)象預(yù)示了我國銀行業(yè)已面臨較大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。”

　　在高華證券分析師徐然、馬寧看來，未來3-4個(gè)季度開發(fā)商貸款的風(fēng)險(xiǎn)仍是可控的。原因是與2008年相比，多數(shù)開發(fā)商現(xiàn)金狀況較好且杠桿較低；而開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)更加豐富，可能會(huì)靈活控制開發(fā)進(jìn)度；此前總體市場(chǎng)流動(dòng)性相對(duì)較高；擔(dān)保貸款占比比2007年底有明顯提高，表明銀行對(duì)放貸更為謹(jǐn)慎。

　　而下列緩沖因素的存在也沖抵了按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)：貸款標(biāo)準(zhǔn)審慎，嚴(yán)格實(shí)行最低首付比例要求和債務(wù)收入比限制；消費(fèi)者杠桿較低，按揭貸款余額占個(gè)人存款的18%；鑒于中國收入增長(zhǎng)較快，使過熱城市承受比率恢復(fù)至歷史平均水平所需的房?jī)r(jià)跌幅8%-36%仍在可控范圍內(nèi)，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)較小。

　　房貸風(fēng)險(xiǎn)的三個(gè)不確定因素

　　高華證券認(rèn)為，如果中國的宏觀經(jīng)濟(jì)增速?zèng)]有顯著放緩，潛在的房地產(chǎn)價(jià)格疲軟走勢(shì)對(duì)房貸信貸風(fēng)險(xiǎn)的不利影響應(yīng)仍是可控的。

　　值得注意的是，一些主要城市(例如北京和杭州)的承受比率高于2007年的上次市場(chǎng)峰值，并顯著高于歷史平均水平以及從在幾個(gè)過熱城市(例如北京)中，當(dāng)前房地產(chǎn)政策較2008年更加嚴(yán)厲來看，當(dāng)前的情況比2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷期更加嚴(yán)峻。

　　但從積極方面看，與上個(gè)周期比較，本周期有幾個(gè)有利因素可以緩解房貸風(fēng)險(xiǎn)。首先，與2007年數(shù)次加息(5次上調(diào)長(zhǎng)期利率，導(dǎo)致房貸基準(zhǔn)利率上升99個(gè)基點(diǎn))導(dǎo)致現(xiàn)有房貸月供大幅增加的情況不同，2010年目前為止一直沒有加息，因而現(xiàn)有房貸的月供不會(huì)改變。

　　其次，房?jī)r(jià)承受能力較差城市的住房銷售占全國住房銷售總額的比重在近幾年一直在下降，已經(jīng)降至20%-23%左右。在房?jī)r(jià)上漲期間，過熱城市發(fā)放的房貸約占房貸總額的4%(不足銀行貸款總額的1%)。因此在房?jī)r(jià)快速下跌期間，這些房貸面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，但不構(gòu)成系統(tǒng)性問題。

　　針對(duì)目前房地產(chǎn)貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)，高華證券分析稱，長(zhǎng)于預(yù)期的政策調(diào)控周期和房產(chǎn)稅的潛在出臺(tái)需要關(guān)注。盡管開發(fā)商的現(xiàn)金狀況較好，但由于長(zhǎng)期負(fù)債高于2008年水平，如果未來12個(gè)月現(xiàn)金流面臨顯著壓力，開發(fā)商可能仍會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)金緊張狀況。

　　而對(duì)中國銀行業(yè)的估值重估，高華證券認(rèn)為仍需耐心等待以下三個(gè)不確定因素的消退，它們分別是：中國銀行業(yè)再融資，對(duì)地方政府融資平臺(tái)貸款所計(jì)提的撥備以及中國宏觀政策緊縮前景。

　　地方融資平臺(tái)貸款

　　風(fēng)險(xiǎn)仍可控？

　　對(duì)中國商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)潛在不良貸款風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)投資者的擔(dān)憂，部分來源于媒體報(bào)道的較高空置率。來自房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)研究及咨詢公司的數(shù)據(jù)顯示，北京2009年寫字樓的空置率估計(jì)為18%-50%。

　　由于總體數(shù)據(jù)的缺乏導(dǎo)致行業(yè)的低透明度，事實(shí)究竟如何仍無法確切得知。但高華證券認(rèn)為與更成熟的市場(chǎng)比較時(shí)，由于很多舊建筑可能沒有進(jìn)入租賃市場(chǎng)，也許被排除在空置率的計(jì)算內(nèi)，以及新建筑需要時(shí)間提高出租率，計(jì)算空置率的樣本可能產(chǎn)生一定程度的數(shù)據(jù)失真。

　　高華證券分析師徐然、馬寧分析稱“從中國銀行業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)看，它們直接面臨的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，因?yàn)?009年中國商業(yè)房地產(chǎn)投資僅占房地產(chǎn)投資總額的12%左右。由于房地產(chǎn)貸款約占中國銀行業(yè)貸款總額的8%，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)貸款可能僅占中國銀行業(yè)貸款總額的很小一部分。”而多元化的融資模式使銀行貸款的比重有限，以及按揭比率要求(50%-60%)高于住宅項(xiàng)目。關(guān)于地方融資平臺(tái)貸款，2010年稅收增長(zhǎng)較高和土地銷售支付滯后可能將抵消地方政府的短期現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。

與2008年比較，2009年地方基建融資平臺(tái)貸款猛增間接提高了中國銀行業(yè)受房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度。售地收入已經(jīng)成為地方政府收入的一個(gè)重要來源，而且在這些貸款中，有很大一部分是以土地做抵押。地方政府融資平臺(tái)(LG P)貸款將因此受到怎樣影響？與其商貸款風(fēng)險(xiǎn)的觀點(diǎn)相似，高華證券認(rèn)為2010年LG P貸款風(fēng)險(xiǎn)是可控的。不過，如果在2011年底前房地產(chǎn)交易額持續(xù)疲軟，地方政府可能在2011年面臨更嚴(yán)重的現(xiàn)金流問題。